Surroga mutuo: quando è meglio richiederla?

La surroga del mutuo è un’operazione che permette al mutuatario di trasferire il finanziamento in corso dall’attuale banca di riferimento ad un’altra. Solitamente questo passaggio viene fatto per ottenere delle condizioni più vantaggiose. Vediamo nel dettaglio di che cosa si tratta e in quali occasioni sarebbe più opportuno richiederla.

Il Decreto Bersani

Con la surroga, anche detta portabilità del mutuo, dunque è possibile trasferire il proprio finanziamento da un istituto di credito ad un altro più conveniente. Questa pratica esiste da molti anni ed è prevista dall’articolo 1202 del Codice Civile. Fino al 2007 però è stata poco utilizzata poiché prevedeva delle penali per il mutuatario. In quell’anno, il Decreto Bersani ha introdotto la gratuità per questa tipologia di procedura e da allora è ampiamente diffusa.

Cos’è la surroga?

La surroga è il trasferimento di un mutuo ipotecario da una banca ad un’altra che offre migliori condizioni per il mutuatario. Il trasferimento avviene a seguito di un atto notarile tramite cui l’ipoteca, ovvero la garanzia, si trasferisce al nuovo istituto di credito senza costi aggiuntivi per il cliente. Con questa procedura il mutuatario si impegna a pagare regolarmente il mutuo alla nuova banca ed a rispettare le condizioni con essa stipulate, mentre nulla dovrà alla vecchia banca.
Il vecchio istituto di credito che ha finanziato il mutuo non può opporsi a questa scelta del cliente né tanto meno addebitargli costi aggiuntivi o delle penali.

Quali mutui possono essere surrogati?

In generale tutti i mutui ipotecari possono essere surrogati. Questo significa che è possibile effettuare la portabilità sia per i mutui per la prima casa che per altri immobili con utilizzi differenti. La surroga però può essere effettuata solo in queste specifiche condizioni:

• viene trasferito un mutuo ipotecario;
• il trasferimento viene dichiarato da un atto notarile;
• l’importo finanziato corrisponde al residuo del mutuo in essere;
• gli intestatari ed eventuali garanti devono rimanere gli stessi;
• nell’atto di surroga deve essere specificato l’uso della somma mutuata.

La surroga solitamente viene richiesta per questi tre motivi principali: 

• abbassare il costo della rata mensile;
• ottenere un tasso più favorevole;
• passare da un tasso variabile ad uno fisso o viceversa.

Invece quando non è possibile?

In linea generale, le banche tendono a non accettare la surroga se l'ammontare del finanziamento è inferiore ai 50.000 euro. Questo cosa significa? Se il debito residuo del mutuo precedente, ovvero la somma che si vuole trasferire con un nuovo accordo finanziario, è inferiore a questa somma, potrebbe essere respinto. La banca che eroga il mutuo per la prima volta non può opporsi alla richiesta di surroga mutuo. Invece la banca in cui si vuole trasferire il mutuo può, in alcuni casi, decidere di rifiutare la richiesta. 

Elementi da valutare per evitare un rifiuto

Proprio per questo motivo ci sono alcuni elementi da valutare per evitare di trovarsi in questo caso. Il mutuatario dovrebbe tenere conto di questi fattori:

• Residuo del finanziamento inferiore a 50mila euro. Questo perché la somma residua è molto bassa, pertanto gli interessi sono minori e di conseguenza la banca potrebbe giudicare l’operazione non abbastanza remunerativa;

• Situazione reddituale del mutuatario cambiata in una posizione più difficile. Questo può verificarsi se il mutuatario ha cambiato lavoro, ma percepisce uno stipendio inferiore rispetto al precedente oppure a causa della presenza di nuove spese o debiti. La motivazione legata dunque ad un maggior rischio di insolvenza;
• Saldo delle rate precedenti. Il mutuatario che vuole surrogare il mutuo potrebbe vedersi rifiutata la richiesta dalla nuova banca qualora avesse precedenti rate scadute.
• deprezzamento dell’immobile tale da non rappresentare più una garanzia sufficiente per la banca;
• scadenza mutuo breve. Se la scadenza del mutuo è prossima all'estinzione, la nuova banca potrebbe non ritenere remunerativa l'operazione.

Come funziona la surroga di un mutuo?

Quando il mutuatario riesce ad individuare una banca con condizioni migliori per il suo mutuo, può procedere alla richiesta di surroga. È necessario compilare la domanda apposita e consegnarla al nuovo istituto. In alcuni casi, può essere necessario l’invio tramite raccomandata. Visita il sito della banca di riferimento per scaricare il fac-simile per la richiesta. Una volta inviata la richiesta, sarà necessario presentare una serie di documenti utili per l’avvio della pratica.

La procedura di portabilità

La procedura di portabilità può subire delle piccole variazioni in base all’istituto di riferimento. In linea di massima, la documentazione necessaria è la seguente:

• documento d’identità e codice fiscale;
• certificato di nascita;
• certificato di stato civile o atto di matrimonio o sentenza di separazione;
• documentazione reddituale: due buste paga e copia del CUD per i lavoratori dipendenti, oppure modello unico e bilancio di esercizio per i lavoratori autonomi e liberi professionisti (questi ultimi devono presentare anche copia dell’iscrizione alla CCIAA ed eventuale certificato iscrizione all’albo);
• copia dell’atto di acquisto e di mutuo;
• certificato di abitabilità;
• planimetrie dell’immobile.

Procedimento avviato: cosa succede?

Una volta approvata e avviata la procedura di portabilità del mutuo, la banca incaricata ha il compito di comunicare alla vecchia banca la volontà del mutuatario di trasferire il finanziamento. Dovrà chiedere dunque l’importo preciso del debito residuo da finanziare. Come abbiamo detto, la banca che ha erogato il mutuo non può opporsi. L’unica cosa che può fare, eventualmente, è proporre al cliente una rinegoziazione del mutuo attuale. Entro trenta giorni dalla comunicazione della nuova banca deve rilasciare il nulla osta al trasferimento. Non vale lo stesso per la nuova banca. Quest’ultima non ha l’obbligo di procedere alla surroga, per cui se valuta rischiosa l’operazione può decidere di non eseguirla.

Nulla osta ottenuto: come procedere

Una volta ottenuto il nulla osta, la nuova banca dovrà incaricare un notaio di redigere l’atto con il quale si sancisce l’effettivo trasferimento dell’ipoteca da un istituto di credito ad un altro.
All’atto dovranno partecipare anche il mutuante ed eventuali garanti. I garanti, sottoscrivendo l’atto, si impegnano a rispettare gli impegni presi e accettano le nuove condizioni del mutuo. Le spese di questo atto sono a totale carico della nuova banca. Il mutuante è tenuto a pagare solo l’imposta di trascrizione nei registri immobiliari.

Quando conviene la surroga del mutuo?

È opportuno valutare la surroga del mutuo in qualsiasi momento il mutuatario riesca a trovare delle condizioni più favorevoli rispetto a quelle accordate in fase di apertura del mutuo. Certamente, dalla surroga del mutuo deve trarne un vantaggio economico di qualche tipo. Questo può essere sia un risparmio complessivo rispetto all’ammontare del debito o anche solo la riduzione della quota di ogni singola rata mensile.
In generale la surroga è conveniente quando si riesce ad ottenere un tasso di interesse inferiore rispetto a quello pagato.

Prima di effettuare una surroga del mutuo, rivolgetevi ad un esperto per assicurarvi di trovare una soluzione conveniente alle vostre esigenze economiche.  Per avere maggiori informazioni, richiedi ora un confronto con uno dei nostri consulenti potete rivolgervi all'indirizzo: Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo. oppure telefonare allo 0444/1620697 oppure richiedere una consulenza gratuita.