Ipoteca: che cos'è e a che cosa serve

L’ipoteca, in fase di accesso ad un finanziamento, è un diritto che il creditore può esercitare come forma di tutela nei confronti di un’eventuale insolvenza da parte del debitore. In fase di acquisto della tua prima casa e con un mutuo alle spalle, è bene sapere come funziona l’iscrizione ipotecaria. Approfondiamo la questione.

Di che cosa si tratta?

Come abbiamo detto, l’ipoteca è una forma di tutela che permette al creditore di difendersi dall’insolvenza di un eventuale debitore. È un diritto reale di garanzia, applicabile solamente ai beni immobili. La disciplina in materia di ipoteca è stabilita dall’articolo 2808 del Codice Civile.

Tale garanzia, come vedremo, si costituisce tramite l’iscrizione ai registri pubblici ed è estesa sull’intero bene che ne è soggetto.

Quali vantaggi comporta?

In un mutuo ipotecario, il saldo delle rate del mutuo è garantito da un’ipoteca fatta sull’immobile. Nella maggior parte dei casi, questo avviene sullo stesso immobile che il mutuatario vuole acquistare. Per formalizzare un’ipoteca, è necessaria l’iscrizione nei pubblici registri. Inoltre, è obbligatorio anche esprimere il consenso a procedere con questa garanzia anche con un atto pubblico, ovvero in presenza di un notaio. Con l’iscrizione, il creditore ha il diritto di procedere con l’espropriazione dell’immobile concesso in garanzia, nell’eventualità in cui il debitore non dovesse provvedere al pagamento di una o più rate.

Tecnicamente parlando, questa forma di tutela viene definita una causa legittima di prelazione. Questo significa che il creditore ha la precedenza sul ricavato in caso di liquidazione dell’ipoteca rispetto agli altri creditori.

Per il debitore, il vero vantaggio è la possibilità di continuare a disporre dell’immobile acquistato. Una volta estinto il mutuo, potrà procedere con la cancellazione dell’ipoteca dai registri pubblici. Questa pratica è a carico della banca, come previsto dal Decreto Bersani. 

Posso iscrivere più di un'ipoteca sulla stessa casa?

Sì, è possibile iscrivere più ipoteche su uno stesso immobile. In questa situazione, entrerà in gioco il concetto di grado di ipoteca. Sulla casa ci sarà quindi l’ipoteca di primo grado, di secondo grado e via dicendo. Il grado viene stabilito su base temporale, ovvero in base al momento in cui avviene l’iscrizione. 

In virtù di questo, prima di procedere con la stipula di un contratto di mutuo, il notaio ha il dovere di verificare i titoli di proprietà dell’immobile. Questo per verificare che non siano presenti ulteriori ipoteche sulla casa.

Come funziona l’ipoteca di primo e secondo grado?

Il finanziamento di una casa di proprietà, di solito, prevede l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado, concessa dalla Banca mutuataria . Tuttavia, è possibile che un creditore iscriva una ulteriore ipoteca, laddove dovesse decidere di agire per il recupero del credito. Quest'ultima, quindi, sarebbe peraltro una c.d. ipoteca giudiziale e, conseguentemente, essendocene già una iscritta, sarebbe quindi di secondo grado. 

Come iscrivere l'ipoteca?

Per essere valida, questa garanzia deve essere iscritta regolarmente presso i Registri Immobiliari di competenza del territorio, dove è collocato l’immobile in questione. 

Si parla di pubblicità costitutiva in questo caso. Ciò significa che l’iscrizione ad un pubblico registro è un requisito necessario per comprovare la validità.

Per procedere con l’iscrizione, è necessario presentare la nota d’iscrizione. Questa dovrà essere presentata insieme ad un documento che contenga le motivazioni per le quali si sta chiedendo un’ipoteca. Il motivo può essere, ad esempio, un contratto di mutuo.

La nota di iscrizione deve contenere: 

• I dati anagrafici delle parti contraenti e quelli identificativi dell’immobile;
• L’importo per il quale si iscrive l’ipoteca;
• Tutti i dati relativi al finanziamento, compreso il valore del tasso di interessi.

Quando decade un’ipoteca su un immobile?

L'ipoteca ha una validità di 20 anni. Questo significa che, nel caso di un mutuo con durata superiore, l’iscrizione dovrà essere rinnovata una volta trascorsi i due decenni. Questo compito spetta al creditore.

Solamente una volta che il mutuo sarà estinto completamente in ogni sua parte, sarà possibile procedere con la cancellazione formale.

Nel caso in cui il numero e il grado dell’ipoteca vengano mantenuti, si parla di rinnovazione. Gli effetti continuano e non avviene nessuna interruzione.

In caso di rinnovo dopo i 20 anni previsti per la scadenza, l’ipoteca precedente si estingue. Sarà necessario istituirne una nuova, che produrrà i suoi effetti a partire dalla seconda iscrizione. In una situazione come questa, ovvero quando viene istituita un’ulteriore ipoteca, il creditore perde il grado acquisito con quella precedente. Nel caso in cui nel mentre altri creditori abbiano iscritto ipoteca, il grado passerà direttamente a loro.

Ne consegue che se prima dell’iscrizione l’immobile è stato acquistato da terzi e questi hanno trascritto il titolo di acquisto, come ad esempio nel caso di una compravendita o di una donazione, l’ipoteca non ha effetto su queste persone.

Quali tipologie esistono?

Secondo quanto stabilito dal Codice Civile, esistono tre tipologie di ipoteca: legale, giudiziale e volontaria. L’ultima tipologia è quella più comune, infatti al suo interno rientrano i casi come ad esempio quello di garanzia per l’apertura di un mutuo.

Queste sono le differenze principali tra le tre tipologie: 

• Ipoteca legale: questa è la casistica più rara. La tipologia legale può essere richiesta dal venditore in fase di vendita di un immobile. Così facendo, il venditore riesce ad ottenere una garanzia concreta e reale rispetto al pagamento dovuto dall’acquirente.
• Ipoteca giudiziale: come suggerisce il nome, questa tipologia ha lo scopo di recuperare in modo forzato un determinato credito. Questa viene stabilita da un giudice a favore di un creditore, nel caso in cui quest’ultimo sia costretto ad avviare delle misure esecutive, come ad esempio un decreto ingiuntivo.
• Ipoteca volontaria: anche in questo caso, il nome fa intuire la natura di questa tipologia. Si tratta di un’ipoteca iscritta volontariamente dal proprietario dell'immobile. Questa dovrà avere un valore superiore circa della metà del valore ricevuto in prestito.

Come si toglie l'ipoteca?

Cancellare l’ipoteca significa eliminare definitivamente tutte quelle formalità iscritte nei Registri Immobiliari. 

Questa decade nel momento in cui il mutuo viene estinto. La banca che ha concesso il mutuo, rilascia una certificazione dove acconsente alla cancellazione dell’ipoteca dai registri pubblici immobiliari. Questo documento dovrà essere inviato agli uffici di competenza tramite PEC, per procedere con la cancellazione.

Una volta estinta, l’ipoteca non ha più valore di garanzia del credito. Questo però non significa che non sia ancora presente nel registro immobiliare. Per la cancellazione materiale è necessario più tempo.

Per questo motivo, in fase di estinzione dell’ipoteca su un immobile di tua proprietà, è sempre meglio accertarsi che la cancellazione dai registri pubblici sia avvenuta correttamente.

Speriamo di aver fatto chiarezza sulla questione ipoteche. Sei hai dubbi, rivolgiti ad un esperto prima di aprire questa pratica. Richiedi ora un confronto con uno dei nostri consulenti potete rivolgervi all'indirizzo: Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo. oppure telefonare allo 0444/1620697 oppure richiedere una consulenza gratuita.