Casa all'asta: quali sono i principali rischi?
Ritrovarsi con la casa all’asta, in situazioni difficili di sovraindebitamento, è uno dei principali rischi che si corre. L’immobile in cui si vive è uno dei primi beni che viene attaccato dagli istituti che hanno concesso un prestito. In questo articolo vediamo cosa può condurre a questa situazione e come comportarsi, anche nel caso in cui si voglia procedere con l’acquisto di un bene pignorato.
Perché una casa viene messa all’asta?
Comunemente, una casa viene messa all’asta in seguito ad un pignoramento, eseguito da parte di chi è nella posizione di reclamare il proprio credito. Questi istituti cercano di risarcire il credito in questione per mezzo di un prelievo forzato del bene, in questo caso immobile, che viene messo in vendita all’asta.
Come abbiamo spiegato in uno dei nostri ultimi articoli, il pignoramento consiste in un atto di espropriazione forzata dei beni di proprietà di un debitore, sia mobili che immobili. Nello specifico, nel caso in cui il bene sia la casa si tratta di un pignoramento immobiliare. Anche la prima casa può essere pignorata, a differenza di quello che molti pensano; anche nel caso in cui ci sia un minore o un invalido. Questo avviene perché si tratta, appunto, di espropriazione e non di sfratto.
La procedura di pignoramento
Il primo passo che porta al pignoramento è il decreto ingiuntivo. Con questo atto, l’Autorità Giudiziaria in questione in seguito ad un richiesta del creditore, ordina al debitore di saldare il suo debito entro 40 giorni, in cui sono compresi anche gli interessi maturati nel mentre.
Dopo i 40 giorni stabiliti, il debitore riceve la notifica di precetto. Dal ricevimento di questa notifica, il tempo per saldare il debito è di soli 10 giorni.
Allo scadere di questo tempo, si procederà con il pignoramento e con l’asta giudiziaria dell’immobile.
Cosa succede dopo la notifica di pignoramento?
In seguito alla notifica di pignoramento, il debitore riceve la visita di un perito. Il suo compito è quello di analizzare la casa nel dettaglio, per stabilire le condizioni dell’immobile e poter definire più precisamente il suo valore.
In seguito, il tribunale fissa la data dell'asta dell'immobile, dopo aver determinato un prezzo minimo basato sulla perizia precedentemente eseguita. Solitamente, a discapito del debitore, il prezzo stabilito è inferiore rispetto al reale valore dell’immobile pignorato.
Può succedere che durante l’asta non ci sia nessuna offerta sull’immbobile: in questa situazione si parla di asta deserta. In questo caso il tribunale è tenuto ad abbassare il prezzo della casa, da un minimo del 25% ad un massimo del 50%, se si arriva fino a quattro tentativi falliti di vendita.
Ad un prezzo così basso, la casa subisce una forte svalutazione. In seguito quindi verrà svenduta all'asta. Il problema è che così facendo, per il debitore sarà impossibile saldare il proprio debito. Quest’ultimo sarà tenuto quindi a pagare la quota mancante in altro modo.
Durante il periodo in cui si svolgono le aste, il proprietario può continuare a vivere nell’immobile fino a quando non riceve la notifica del decreto di trasferimento.
Che cos’è il decreto di trasferimento?
Il giudice dell'esecuzione pronuncia il decreto di trasferimento. Questo atto decreta la vendita all’asta della proprietà immobile, da quel momento di appartenenza a colui che se l’è aggiudicata all’asta, che diventa proprietaria dell’immobile.
Il decreto in questione ha potere esecutivo: una volta emesso, il precedente proprietario ha l’obbligo immediato di liberare la casa. Se quest’ultimo si rifiuta, il nuovo proprietario può intraprendere l’avvio di una procedura per ottenere il rilascio forzato dell’immobile, grazie all’intervento di un ufficiale giudiziario.
Quanto può durare una casa all'asta?
Le aste, solitamente, non si svolgono in periodi molto ravvicinati tra loro. Di norma, tra una e l’altra trascorrono diversi mesi. In generale, possiamo dire che un’immobile va all’asta un paio di volte l’anno. Questo perché se non si offre nessun acquirente, è difficile che questo si verifichi dopo breve tempo.
Non è possibile definire a priori una tempistica ben precisa: tutto dipende da quanto è vendibile l’immobile in questione. Invece è ben chiaro il tempo disponibile per il debitore per liberare la casa: dal momento di notifica del decreto di trasferimento, ci sono 3 mesi a disposizione per liberare l’immobile.
Cosa bisogna sapere prima di comprare una casa all’asta?
Le case all’asta, come abbiamo visto, hanno dei prezzi estremamente sconvenienti per i proprietari ma molto convenienti per gli acquirenti, dato che possono arrivare fino ad un 50% in meno dell’effettivo valore di mercato.
Ovviamente però acquistare una casa all’asta comporta dei rischi, è fondamentale conoscerli prima di procedere con l’acquisto di un’immobile di questo tipo; come ad esempio abusi edilizi o ex proprietari che rifiutano di trasferirsi.
Il primo passo fondamentale prima di compiere questa decisione è valutare accuratamente la perizia svolta. Questo documento, depositato agli atti del procedimento esecutivo, include lo stato attuale dell’immobile, il suo valore commerciale, la planimetria e molte altre informazioni utili ad un eventuale acquirente. La perizia è importante, ma allo stesso modo lo è anche fissare una visita nella casa prima di acquistarla. Il giudice nomina un custode giudiziario che si occupa di gestire tutte le pratiche relative alla casa. Per fissare una visita, sarà necessario rivolgersi a questa figura. Per Legge, il custode deve concedere una visita al potenziale acquirente entro 15 giorni dal momento in cui quest’ultimo presenta la richiesta.
Quali sono i rischi di comprare una casa all’asta?
Acquistare una casa ad un prezzo nettamente inferiore a quello di mercato è sicuramente un buon affare, ma è fondamentale essere a conoscenza dei rischi a cui si va incontro, come la necessità di dover svolgere degli interventi di sanatoria edilizia prima di poterla sfruttare.
Per questo motivo, è bene fare attenzione ad ogni pratica di questo acquisto. In generale i rischi maggiori a cui si va incontro nell’acquisto di una casa all’asta sono i seguenti:
- Avere tutti i requisiti necessari per poter procedere con l’acquisto;
- Avere una copertura finanziaria sufficiente a completare l’acquisto;
- Ritrovarsi a dover trattare con inquilini che hanno a disposizione contratti opponibili;
- Lo stato dell’immobile non sempre è adeguato all’acquisto;
- Dover fronteggiare la presenza di diritti di terzi o di eventuali ipoteche.
Solo una volta a conoscenza di tutti i potenziali rischi, si dovrebbe procedere con l’acquisto di una casa all’asta.
Se pensi che la tua casa sia a rischio di pignoramento, rivolgiti a degli esperti prima che sia troppo tardi. Richiedi ora un confronto con uno dei nostri consulenti potete rivolgervi all'indirizzo: Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo. oppure telefonare.
Ishtiaq ahmed
Ciao me interesa come fare comprare acasa
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