Spese condominiali: a chi spettano?

Le spese condominiali sono un contributo economico che tutti i proprietari di un’unità immobiliare situata in un condominio sono tenuti a pagare. Questa quota serve a coprire tutte quelle spese comuni relative alla gestione, alla manutenzione e amministrazione della proprietà condivisa. Spesso si verificano situazioni in cui il pagamento delle spese condominiali è ambiguo. Analizziamo l’argomento nel dettaglio.

Che cosa comprendono le spese condominiali?

Gli elementi compresi nelle spese condominiali possono variare a seconda della tipologia di condominio e delle caratteristiche specifiche. Solitamente però comprendono  è sempre consigliabile consultare il regolamento condominiale e gli estratti conto delle spese per comprendere appieno quali servizi sono inclusi nelle spese condominiali relative al condominio di riferimento.

1. Manutenzione ordinaria: questa categoria di spese comprende la manutenzione e la pulizia delle aree comuni del condominio, come corridoi, scale, giardini, cortili e altre zone di uso comune. 

2. Servizi pubblici: le spese condominiali possono includere la quota di pagamento per i servizi pubblici condivisi tra le unità immobiliari del condominio. 

3. Amministrazione e gestione: queste spese coprono l'amministrazione e la gestione del condominio. Ciò può includere l'onorario dell'amministratore di condominio, i costi per la tenuta dei registri, la gestione delle assemblee condominiali, la comunicazione con i condomini e la gestione delle questioni legali o burocratiche relative al condominio.

Chi è tenuto a pagare le spese condominiali?

La ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario è spesso una questione spinosa. A chi spetta il pagamento di determinati lavori all’interno dell’abitazione? In base a quanto stabilito dall’articolo 1576 del Codice Civile “"il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”. Per fare ulteriore chiarezza: all’inquilino spettano le spese di ordinaria amministrazione mentre al proprietario quelle di straordinaria amministrazione.

Spese di ordinaria amministrazione

Le spese di ordinaria amministrazione, come abbiamo detto, spettano all’inquilino che vive nell’abitazione. Queste comprendono

• spese per luce, acqua, gas, aria condizionata, riscaldamento;
• spese per la pulizia interna dell'appartamento;
• spese per la fornitura di servizi comuni nel condominio;
• spese per l'ordinaria manutenzione dell'ascensore (se presente).

Spese di straordinaria amministrazione

Il proprietario dell’immobile deve occuparsi di tutte quelle spese non previste nella cosiddetta piccola manutenzione. Nello specifico, queste sono le spese di cui deve prendersi carico:

• spese per la manutenzione straordinaria delle facciate, dell'impianto elettrico, di quello idrico o del gas;
• spese necessarie per sostituire eventuali oggetti usurati o danneggiati;
• spese per la ristrutturazione o rifacimento del pavimento di casa;
• spese per riparare porte, finestre, telai e le varie componenti della serranda;
• spese per installare o cambiare un cancello;
• spese per l'impianto di illuminazione.

Obbligo dei partecipanti e ripartizione delle spese

Le spese condominiali non pagate sono regolamentate dalle seguenti norme:

• Obbligo dei partecipanti: articolo 1104 del Codice Civile, che prevede che Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune.
• Ripartizione delle spese: articolo 1123 del Codice Civile che prevede che le spese per parti comuni, prestazione dei servizi e per le innovazioni deliberate sono suddivise in misure proporzionali alle quote millesimali di proprietà.

Spese condominiali non pagate: cosa succede?

In un periodo economico difficile, con rischio di sovraindebitamento, una persona potrebbe decidere di smettere di pagare le spese condominiali. Se un condomino decide di agire in questo modo, l’amministratore di condominio potrebbe avviare una procedura esecutiva per recuperare la somma insoluta. Il passo successivo è quello di messa in mora: il condomino ha la possibilità di pagare l’importo dovuto entro una determinata scadenza con l’aggiunta degli interessi di mora. Nel caso in cui decida di non procedere comunque con il pagamento, l’amministratore può richedere un’ingiunzione di pagamento presso il Tribunale di riferimento. Se dopo 40 giorni la quota non viene comunque saldata, si procederà con l’esecuzione forzata. 

Recuperare  il credito

Per recuperare il credito dovuto, si intraprende la strada dell’esecuzione forzata come abbiamo visto. Nel dettaglio, la spese condominiali insolute possono essere recuperate tramite: 

• Il pignoramento mobiliare: questo procedimento prevede la confisca dei beni mobili necessari a coprire l'intero importo dovuto. 
• Il pignoramento presso terzi: in questo caso vengono pignorati eventuali crediti del debitore verso altri soggetti, come ad esempio lo stipendio. In questo caso, ad esempio, sarà il datore di lavoro a corrispondere la somma di denaro utile alla risoluzione del debito.
• Il pignoramento immobiliare: qualora il debito fosse particolarmente consistente, si può arrivare alla messa all’asta della casa.

Per chi non paga le spese condominiali, c’è il rischio della sospensione dei servizi usufruiti, senza però andare a ledere anche gli altri condomini. Dopo i 6 mesi di morosità, l’amministratore può procedere con la richiesta del blocco di alcuni servizi.

Quando vanno in prescrizione le spese condominiali?

Secondo quanto stabilito dall’articolo 2948 del Codice Civile, il tempo di prescrizione per le spese condominiali è di 5 anni. Questo è il tempo limite per il pagamento di tale contributo. Per quanto riguarda gli oneri condominiali straordinari, il tempo di prescrizione è il doppio, ovvero 10 anni. Se un condomino decide di non pagare, spetterà agli altri condomini il pagamento della quota. Solitamente in questi casi, tramite consenso unanime da parte dei condomini, l'amministratore propone la creazione di un fondo.

Chi risponde delle vecchie spese condominiali?

La Legge vigente stabilisce che venditore e acquirente sono corresponsabili per i pagamento non effettuati. Questo significa che se, al momento del rogito, risultano spese non saldate, l’amministratore può chiederle sia al precedente proprietario che al nuovo. In materia di spese ordinarie, il condominio può pretendere il saldo del debito sia dal vecchio che dal nuovo proprietario secondo l’articolo 63 del Codice Civile. Allo stesso modo, se le spese sono straordinarie, il proprietario al momento dell’approvazione dei lavori è tenuto a sostenere l’importo.

Quando non si è obbligati a saldare le spese condominiali?

olo in alcune specifiche situazioni non si ha l’obbligo di corrispondere e spese condominiali. Nel dettaglio:

• Unità immobiliare non abitabile: nel caso in cui siano presenti gravi danni o problemi strutturali evidenti, il proprietario è esentato dal pagamento delle spese. Una deliberazione dell’assemblea condominiale deve certificare questa situazione.
• Morosità dell’amministratore: se l'amministratore del condominio non ha adempiuto correttamente ai suoi doveri e ha causato danni finanziari al condominio, i proprietari potrebbero essere esentati dal pagamento delle spese condominiali fino a quando la situazione non viene risolta.
• Accordi speciali: in determinate situazioni, i proprietari potrebbero stabilire accordi speciali o condizioni particolari riguardanti le spese condominiali, come nel caso di condomini con quote di proprietà differenziate. 

Speriamo di aver fatto maggiore chiarezza in merito all’argomento spese condominiali. Se non riesci più a sostenere questo contributo, rivolgiti a noi. Richiedi ora un confronto con uno dei nostri consulenti potete rivolgervi all'indirizzo: Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo. oppure telefonare allo 0444/1620697 oppure richiedere una consulenza gratuita.